Regeringens boligskatteudspil – en kritisk gennemgang og et alternativ

Det er et stort kompleks, regeringen har fremlagt (her og her). Hvad skal man mene? Jeg har haft lejlighed til at kommentere det bl.a. her, her, her og her. Men nedenfor er et forsøg på at se på det i sammenhæng.

Vurderingen er desværre vanskeliggjort af, at forslaget mangler de helt elementære oplysninger, som ellers altid hører til et skatteforslag. Hvad er de varige provenuvirkninger? Kommer staten til at få mere provenu og skatteyderne betale mere? Hvordan fordeler skattelettelser og -forhøjelser sig på skatteyderne? Det er yderst sporadisk belyst, primært med kommuneinddelte skraveringer på Danmarkskort og udvalgte eksempler. Det kan man ikke bruge til så meget.

Meget kort fortalt om selve forslaget, så er ændringerne af ejendomsværdiskatten og grundskylden grundlæggende fornuftige. Det nye vurderingssystem er derimod ikke klogt, men vil få en masse arbitrære virkninger (man må dog beundre den politiske dødsforagt, som forslaget er udtryk for).

Selve forslaget indeholder tre elementer:

 

  1. Ejendomsværdiskatten.

Regeringen vil afskaffe skattestoppet, som siden 2001/02 har lagt et nominelt loft over vurderingerne. Skattestoppet indebærer altså, at man laver vurderingerne, som om priserne ikke var steget siden 2001/02. Men det hører op efter 2020. Det er i overensstemmelse med skattereformaftalen fra 2012, hvor skattestoppet løber foreløbig til 2020 (men flere partier har lovet en forlængelse til 2025, så man slipper ikke for løftebrudsdiskussion). Til gengæld sænkes satsen til den nuværende effektive sats – altså hvad satsen er, når man tager hensyn til, at skattestoppet spiser af beskatningsgrundlaget. Det er 0,6 pct. Formelt er satsen 1,0 pct. af 2001/02-vurderingen (eller 0,8 pct. hvis man har købt inden 1999), dog 3,0 pct.  for dyre ejendomme på den del af værdien, som overstiger 3.040.000 kr.

Det er grundlæggende en god idé at ophæve den nominelle begrænsning på vurderingerne. Ellers ville den effektive beskatning efterhånden falde væk. Så længe andre former for kapitalafkast beskattes –kombineret med fradrag for renteudgifter – vil det give forvridninger ikke at beskatte boligafkast. I begyndelsen af 1980erne var diskrepansen mellem beskatning af boligafkast og rentefradrag så stort, at skattesystemet reelt afdrog 10 pct. af en boligejers gæld hvert år. Der er vi dog langt fra nu, hvor man med dagens renteniveau faktisk – trods skattestoppet – i øjeblikket overbeskatter boliger. Ejendomsværdiskatten burde være effektivt 0,2 pct. i stedet for 0,6 pct. for at være såkaldt neutral (altså hvor rentefradrag og ejendomsværdiskat opvejer hinandens virkning). Renten vil formentlig stige noget igen, men foreløbig er der god tid til at indfase en ny ejendomsværdibeskatning. Man kan roligt lade skattestoppet løbe til 2020 og formentlig også 2025 uden samfundsøkonomiske problemer af den grund.

Derimod er det ikke nogen god idé at lade progressionen i ejendomsværdiskatten fortsætte, selv om regeringen trods alt foreslår at sænke den. Det er elementær skatteøkonomi, at selv om man ønsker at føre fordelingspolitik, så kan det ikke begrunde progression andre steder end i beskatningen af lønindkomst. Der er jo ingen én til én sammenhæng mellem indkomst og boligværdi. Det foreslås tilmed at sænke skatteværdien af store rentefradrag. Det forøger forvridningerne, at der er progressiv beskatning netop af nogle af dem, som har lavest fradragsværdi.

En yderligere påfaldende mangel ved udspillet er, at der ikke indføres ejendomsværdiskat for andelsboliger eller huslejespændet i lejeboliger. Huslejespændet er forskellen mellem markedslejen og den kunstigt lave husleje som følge af huslejeregulering og subsidier til almennyttigt byggeri. Udspillet er altså med til at cementere forvridningerne mellemboligformer.

Hvad er meningen med et ambitiøst gennemgribende boligbeskatningsforslag, hvis man helt lader dette problem ligge? Hvis ikke denne oplagte lejlighed til at tage livtag med forvridningerne på det samlede boligmarkedet bliver udnyttet, byder der sig næppe en ny meget længe. For en liberal mindretalsregering med en helhedsplan burde udgangspunktet være at spille ud med den rigtige løsning; der skal nok komme rigeligt med udvandinger i løbet af forhandlingerne.

 

  1. Grundskylden

Regeringen foreslår at afskaffe den nuværende begrænsningsregel, som betyder, at grundskylden højst kan stige med 5-7 pct. om året. Beskatningsgrundlaget bliver altså de fulde grundværdier i 2021. Det vil umiddelbart udløse store skattestigninger i kommuner, der som Frederiksberg ellers ville være omfattet af loftet i mange år endnu. Til gengæld foreslår regeringen at sætte grundskyldssatsen tilsvarende ned differentieret efter, hvor meget den enkelte kommunes grundskyldsgrundlag stiger i 2021. Frederiksberg vil f.eks. få en stor satsnedsættelse, fordi de skattepligtige grundværdier vil stige meget. I perioden frem til 2025 vil staten bevare kontrollen over grundskyldssatserne. Derefter får kommunerne kontrollen tilbage.

Det er noget af en Storm P.-maskine. Tænkningen er dog på flere punkter rigtig. Især de boligejere, som er blevet ramt af omvurderinger – hvor grundværdien er blevet sat op og bygningsværdien ned – er havnet med nogle ret arbitrære skatteregninger. Desuden har grundskylden i høj grad udhulet skattestoppet, fordi begrænsningen af ejendomsværdiskatten har sat sig i grundværdierne og dermed i grundskylden. Grundskylden kan sluge op til 80 pct. af den umiddelbare skattebesparelse ved skattestoppet. Ejendomsværdiskattestoppet har gjort det mere attraktivt at eje boliger. Det har budt priserne på grunde op, fordi der ikke på samme måde som for bygninger kommer nybyggeri ved øget efterspørgsel.

Når regeringens model er rigtig, hænger det sammen med, at grundskylden er en ret arbitrær skat. Det udfolder jeg nærmere i næste afsnit.

Men et af de store spørgsmål er, hvad der skal ske efter 2025, når grundskylden bliver kommunal igen? Hvordan sikrer man sig, at f.eks. et rødt flertal i Københavns Kommune ikke beslutter sig for at sætte grundskylden op igen? Og hvis man skal sikre sig dette, er vi så reelt på vej til at gøre grundskylden til en statsskat?

 

  1. Ejendomsvurderingerne

Det tredje ben i reformen er at indføre nye ejendomsvurderinger, herunder nye grundvurderinger. Det er den mest risikable og samtidig mest overflødige del af reformforslaget. Baggrunden er naturligvis et ønske om mere præcise vurderinger. Og er det ikke fornuftigt nok? I virkeligheden er svaret på det spørgsmål ret kompliceret og hænger sammen med grundskyldens meget specielle virkninger.

Grundskylden virker nemlig på den måde, at den eksisterende ejer kommer til at bære hele skatten, når den ændres. Grundskylden nedvæltes helt i priserne. Naturligvis er det den, der ejer grunden i et bestemt år, som indbetaler grundskylden. Men nedvæltningen indebærer, at grundskylden kapitaliseres i grundpriserne. De kommende ejere skal godt nok indbetale grundskylden, men vil blive kompenseret fuldstændig ved en lavere købspris. Man kan sammenligne med den, der køber et hus med gæld i. Den nye ejer overtager nok gælden, men vil betale tilsvarende mindre for huset. To ens huse, hvor det ene har en gæld på 1 mio.kr., og det andet er uden gæld, vil få en handelsprisforskel på 1 mio.kr. På samme måde vil to huse med høj og lav grundvurdering blive handlet til priser, som er tilsvarende forskellige..

Derfor kan man i høj grad stille spørgsmålstegn ved, om det er rimeligt at indføre nye, mere retvisende grundvurderinger. F.eks. betyder den eksisterende vurderingspraksis, at grundene til ejerlejligheder systematisk undervurderes. Derfor betaler ejere af lejligheder som udgangspunkt for lidt i grundskyld. Men langt de fleste har købt under forudsætning af gældende vurderingspraksis. Dermed fortaber gevinsten ved de lave vurderinger sig til tidligere ejere. De nuværende ejere må imidlertid bære tabet, når vurderingerne bliver mere retvisende. Det svarer til at rette bager for smed. Det adskiller sig reelt ikke meget fra vilkårlig ekspropriation – bortset fra at det ikke er beskyttet af grundloven.

Selv om det især er ejerlejligheder, som bliver systematisk undervurderet i dag, vil de nye vurderinger af samtlige ejendomme i Danmark kunne medføre meget store forskydninger for enkeltejendomme. Der vil være husejere over hele landet, som fornylig har klaget over deres vurderinger og fået medhold, og som nu pludselig får en høj vurdering igen.

Man ser da også regeringen ryste på hånden. Der indføres en rabatordning, som skal kompensere for arbitrære skattestigninger ved det nye vurderingssystem. Således er det udtænkt endnu en Storm P.-maskine, som indebærer, at en boligejer, der i 2021 kommer til at betale mere i boligskatter, får en tilsvarende rabat.

Er alt så ikke godt igen? Nej. Problemet er, at rabatten kun svarer til skatteforskellen i 2021. Efterfølgende skattestigninger bliver der ikke kompenseret for. Og endnu mere afgørende: Skatterabatten er personlig, sådan at den ikke kan sælges med huset til den nye ejer. Nedvæltningsmekanikken gør imidlertid, at det bliver den eksisterende ejer, som kommer til at betale for de kommende ejeres manglende rabat – ikke gennem højere skatter, men lavere salgspriser. Lægger man de regneeksempler til grund, som regeringen har offentliggjort, vil en ”typisk dyr ejerlejlighed i København” til 4,5 mio.kr. (som nu ikke er så dyrt igen i hovedstaden) få en skatterabat på godt 17.000 kr. om året. Det vil udløse et prisfald på godt 15 pct. ifølge mine beregninger, at rabatten ikke kan sælges. Ifølge skatteministeren selv vil det gennemsnitlige tab for ejerlejligheder blive på omkring 5-10 pct. (bemærk at de to tal rimer fint, fordi det sidste er et gennemsnit for alle lejligheder, hvoraf nogle er billigere end 4,5 mio. kr.).

Kunne man ikke udvide rabatordningen, så boligejerne bliver fuldt kompenseret? Jo, det kunne man godt. Men det ville være at gå over åen efter vand. I princippet skulle ordningen udformes, så den helt ophæver virkningen af de nye vurderinger. Men i så fald er det enklere ikke at gennemføre gennemgribende ændringer af vurderingssystemet.

En mere enkel reform ville være:

  • At revidere det eksisterende vurderingssystem for ejendomsværdien, altså grundlaget for ejendomsværdiskatten i stedet for regeringens forslag om at indføre et helt nyt system (hvor man bl.a. smider information væk om de utallige boligejere, som har klaget over deres vurderinger og fået medhold). En nænsom revidering af det nuværende system bør tage udgangspunkt i kun at gennemføre de ændringer, som giver sikre reelle forbedringer i træfsikkerheden. Det kan naturligvis være politisk vanskeligt efter at have hældt mere end én milliard kroner i det nye system, ICE. Men det kan være klogt ikke at kaste gode penge efter dårlige. Med den nylige IT-skandale omkring EFI in mente, bør det ikke være svært at se.
  • At bevare grundvurderingerne fra før de senere års forkætrede omvurderinger. De er givetvis ikke korrekte, men de svarer til mange års vurderingspraksis, og folk har handlet deres boliger på den. Man kan således ikke sammenligne med f.eks. en systematisk underrapportering af indkomst, som begynder forfra hvert år. Én model kunne være at tage udgangspunkt i de historiske grundvurderinger og enten fastholde dem nominelt eller lade dem vokse i en takt, som er mere afdæmpet end markedspriserne.
  • Hvis kommunerne ønsker voksende provenu, kan de hæve grundskyldssatsen. Det vil give en åben demokratisk proces, hvor kommunalpolitikerne møder vælgerne, frem for uigennemskuelige resultater fra et IT-system.

Grundvurderinger er notorisk vanskelige at foretage, fordi der ikke handles mange ubebyggede grunde. Engbergudvalget fandt, at det ikke er muligt at gøre troværdigt. Særligt når man begynder helt forfra, og med ringe troværdighed i ryggen kan det være vanskeligt nogensinde at få skabt accept af nye vurderinger.

 

Et par ting mere.

Der er et par ting mere i udspillet, som kunne trænge til at blive ændret.

For det første er der foreslået en henstandsordning, så boligskattestigninger udover lønudviklingen kan blive til en offentlig prioritet i huset i stedet. Det er et meget dårligt forslag. Det vil gøre staten til en kreditforening med voksende pant i folks huse, men uden de professionelle finansielle institutioners pligt til kreditvurdering. Det vil ovenikøbet primært være de boligejere, som har for svag økonomi til at kunne låne til skatten på det almindelige lånemarked, der får glæde af den nye ordning. Så der vil komme en voksende gældsætning fra boligejerne med svagest økonomi hos den dårligste udlåner på markedet, staten, som jo ikke må stille samme krav om kreditværdighed. Det sker tilmed efter en periode, hvor kravene til de private långivere er vokset massivt oven på finanskrisen.

For det andet er det på høje tid at få fjernet et dybt urimeligt element i det kommunale udligningssystem: Udligning efter grundværdier. I modsætning til indkomsterne – som også indgår i udligningssystemet – siger grundværdierne ikke meget om, hvor stor udligningsevne en kommune har. Tværtimod fungerer det reelt som en skat på kommuner, som ikke har en høj grundskyld. Jo lavere grundskyld, desto højere grundværdier og desto mere udligning. Der er altså indbygget en skævhed, som sætter kommunerne under pres for at hæve, ikke sænke grundskylden.

Hvis denne mekanisme fik lov at stå uhindret tilbage, ville indførelsen af ny boligbeskatning og navnlig de nye vurderinger resultere i pludselige spring i udligningen. Hovedstadskommunerne ville komme til at skulle betale endnu mere, alene fordi boligbeskatningen ændres. Regeringen foreslår derfor, at mekanismen sættes midlertidigt ud af kraft.

Men hvorfor kun midlertidigt? Den er som sagt grundlæggende urimelig. At den ikke er foreslået helt fjernet, er mildt sagt gådefuldt.

 

En tanke om "Regeringens boligskatteudspil – en kritisk gennemgang og et alternativ"

  1. P D Hansen

    Skyldes det glemsomhed om lejelovens § 50 at forfatteren undlader at nævne at den stærkt stigende grundskyld på udlejningsejendomme 100% overvæltes på lejerne?

    Udlejningsejendomme (og dermed lejerne) får ikke “rabat”/”indefrysning” ind til fraflytning – i stedet indfases den stærkt stigende grundskyld over 20 år.

    Ejerne får dermed tryghed – men lejerne betaler fra dag 1.

    Det gælder alle former for lejeboliger, ikke bare dem som udlejes til kunstig lav leje.

    Svar

Skriv et svar