Konsekvenserne af regeringens og DFs boligforlig er endnu uafklarede. Men det værste er, at forliget ikke tager højde for årsagerne til det problem, som man ville løse.

af Jens Frederik Hansen

Gennem det sidste halve år har der kørt en offentlig debat om, at nogle ganske enkelte udlejere har valgt at føre sig frem på en måde, der er temmeligt meget mere aggressiv end andre udlejeres adfærd. Og det er så blevet blæst op til et generelt problem. Det er ikke blevet mindre af, at der er tale om en ”udenlandsk kapitalfond”, som om det i sig selv er et problem, at folk er udlændinge. Hvis de ude i verden sagde sådan, hver gang en dansk pensionskasse investerer i udlandet, så ville vi jo ikke bryde os om det, vel?

For det første skal man gøre sig klart, hvilken størrelse problemet har. Ifølge ministerens tal, som er behæftet med nogen usikkerhed, så kan det teoretisk set blive et problem i 45.000 lejligheder i de 3 største byer. Det skal sammenholdes med, at indgrebet spiller fandango med økonomien hos 200.000 husstande, som bor i andelsbolig, og at det samlede antal boliger i Danmark er ca. 2,7 millioner. Det er altså i sin yderste konsekvens mindre end 2 % af samtlige boliger, som Blackstone kan lave nummeret med, hvis de altså har penge til at købe så mange, og de nuværende ejere vil sælge.

Det er helt fundamentalt, at hvis man vil løse et problem, så skal man forstå årsagerne til, at det opstår. Men det ignorerer DFs forlig med rød blok fuldstændig. Og dermed vil vi i de kommende år se et behov for at føje lap på lap på forliget med stadig mere indviklede regler. Det er allerede blevet slemt nok med kryptiske undtagelser for energirenoveringer og andre komplikationer.

Hvad er årsagen til problemet

Årsagen er ellers simpel nok, nemlig at huslejen i den ældre del af de private lejeboliger er koblet til ejendommens værdi i 1973. Det er rigtig nok, at de ydelser, som en udlejer skal købe udefra, ejendomsskatter, forsikring m.v. kan lægges oveni. Alt andet ville jo være helt hovedløst! Men udlejerens egen fortjeneste, den forrentning han skal have af sin investerede kapital, er fastlagt som 7 % af ejendommens værdi i 1973. De fleste kan nok regne ud, at det beløb ikke er ret stort. Og der er ikke ret mange virksomheder, hvor man kan nøjes med samme overskud som i 1973.

Når man laver den slags regler, så skubber man de ordentlige udlejere ud. Hvis pæne mennesker ikke kan tjene penge, så åbner man for hajerne og belønner umoralsk adfærd. Hvis man skulle nævne et andet eksempel på det, så er det faktisk nøjagtig den samme funktion, som styrer hashmarkedet. Når hash ikke kan sælges lovligt, så opstår der et sort marked. Den store forskel er, at fordi hashsalg er strafbart, så bliver sælgerne lidt mere voldsparate end på boligmarkedet. Så jo mere man laver restriktioner, desto vildere bliver markedet.  

På et tidspunkt for ca. 25 år siden indså man, at bindingen til 1973 ikke kunne gå i længden. Og derfor indførte man en ordning, så udlejerne kunne købe sig til et højere prisloft, hvis de foretog moderniseringer i lejlighederne. Det gav mening, fordi mange af husene lider af et efterslæb i forhold til moderne boligstandard. Det har taget tid at få gennemført de moderniseringer, og der er altså stadig ca. 45.000 lejligheder i de store byer, hvor det ikke er sket.

Tidslommerne

Konsekvenserne af den lovgivning er, at de mennesker, som bor i ældre lejligheder, som endnu ikke er købt fri af lejeloftet, bor i en tidslomme. Det gør de både for så vidt angår boligens indretning og med hensyn til huslejens størrelse. Og det har de indrettet sig på. De er selvsagt glade for den tilstand, ellers var de jo for længst flyttet. De har intet ønske om at forlade deres tidslomme.

For mange af dem har den lave husleje nok ligefrem haft betydning for, hvordan de har indrettet familiens liv. Hvis man ikke skal tjene så mange penge til huslejen, så har man jo bedre råd til at lave noget interessant. Det ville ikke undre, hvis der i de lejligheder bor flere kunstnere, forfattere og andre mennesker, som med vilje har valgt en mere enkel livsstil end så mange andre. Ikke at de allesammen er sådan, men der er nok flere end andre steder.

En ting er helt sikker, der bor en overvægt af ressourcestærke mennesker. Jo bedre og billigere boligerne er, desto større er chancen for, at beboerne er overskudsmennesker. Det er der faktisk lavet undersøgelser af. Og det betyder, at alle påstandene om, at vi skal sikre billige boliger til de fattige, er falske. Hvis man vil gøre det, så skal man ikke give tilskud til de stærke, og de lave huslejer er jo et indirekte tilskud til deres livsform, bare betalt af udlejerne i stedet for socialkontoret.

De mennesker, som bor i billige, men gammeldags boliger ser det naturligvis ikke sådan. De anser deres livsform for helt selvfølgelig og synes, at alle andre skulle have det lige så godt. De ser ikke, at de fordele, som de får gratis, samtidig kommer til at koste ekstra for nogle andre familier et andet sted på boligmarkedet. Men sådan er det desværre. Hver krone lejerne sparer, koster ekstra for de husstande, som bliver nødt til at købe ejerlejlighed eller hus. Og formentlig er det værre endnu, så lejernes sparede krone, koster de andre 2, 3 eller flere kroner. Det er i hvert fald ikke fair.  

Løsningen

Der er kun en løsning. Og selv om det måske kommer til at tage årtier, førend den bliver politisk acceptabel, så er den lige så uundgåelig, som den er enkel: Fortjenesten på at udleje ældre boliger skal justeres op fra 1973 niveau til vor tid.

Det enkleste ville være, at gøre det i et brutalt hug. Det ville kræve, at lejerne indså, at de indtil nu har fået en urimelig fordel i boliglotteriet, og at de i stedet for at brokke sig over stigningen bare glædede sig over alle de gode år, som de har haft. Det kommer ikke til at ske.

En indfasning over en årrække er det naturlige alternativ. Men årrækken skal være rimeligt kort. Sporene fra tidligere forsøg skræmmer. Overgangsordninger, som er for lange, bliver overhalet af virkeligheden. Hvis man siger 4, måske 5 år, så vil lejerne have tid til at indrette sig, og vi vil endelig have fået gjort kål på den sidste rest af rationeringslovene fra 2. verdenskrig. Det må være på tide.