af Jens Frederik Hansen

Gennem det sidste halve år har der kørt en offentlig debat om, at nogle ganske enkelte udlejere har valgt at føre sig frem på en måde, der er temmeligt meget mere aggressiv end andre udlejeres adfærd. Og det er så blevet blæst op til et generelt problem. Det er ikke blevet mindre af, at der er tale om en ”udenlandsk kapitalfond”, som om det i sig selv er et problem, at folk er udlændinge. Hvis de ude i verden sagde sådan, hver gang en dansk pensionskasse investerer i udlandet, så ville vi jo ikke bryde os om det, vel?

For det første skal man gøre sig klart, hvilken størrelse problemet har. Ifølge ministerens tal, som er behæftet med nogen usikkerhed, så kan det teoretisk set blive et problem i 45.000 lejligheder i de 3 største byer. Det skal sammenholdes med, at indgrebet spiller fandango med økonomien hos 200.000 husstande, som bor i andelsbolig, og at det samlede antal boliger i Danmark er ca. 2,7 millioner. Det er altså i sin yderste konsekvens mindre end 2 % af samtlige boliger, som Blackstone kan lave nummeret med, hvis de altså har penge til at købe så mange, og de nuværende ejere vil sælge.

Det er helt fundamentalt, at hvis man vil løse et problem, så skal man forstå årsagerne til, at det opstår. Men det ignorerer DFs forlig med rød blok fuldstændig. Og dermed vil vi i de kommende år se et behov for at føje lap på lap på forliget med stadig mere indviklede regler. Det er allerede blevet slemt nok med kryptiske undtagelser for energirenoveringer og andre komplikationer.

Hvad er årsagen til problemet

Årsagen er ellers simpel nok, nemlig at huslejen i den ældre del af de private lejeboliger er koblet til ejendommens værdi i 1973. Det er rigtig nok, at de ydelser, som en udlejer skal købe udefra, ejendomsskatter, forsikring m.v. kan lægges oveni. Alt andet ville jo være helt hovedløst! Men udlejerens egen fortjeneste, den forrentning han skal have af sin investerede kapital, er fastlagt som 7 % af ejendommens værdi i 1973. De fleste kan nok regne ud, at det beløb ikke er ret stort. Og der er ikke ret mange virksomheder, hvor man kan nøjes med samme overskud som i 1973.

Når man laver den slags regler, så skubber man de ordentlige udlejere ud. Hvis pæne mennesker ikke kan tjene penge, så åbner man for hajerne og belønner umoralsk adfærd. Hvis man skulle nævne et andet eksempel på det, så er det faktisk nøjagtig den samme funktion, som styrer hashmarkedet. Når hash ikke kan sælges lovligt, så opstår der et sort marked. Den store forskel er, at fordi hashsalg er strafbart, så bliver sælgerne lidt mere voldsparate end på boligmarkedet. Så jo mere man laver restriktioner, desto vildere bliver markedet.  

På et tidspunkt for ca. 25 år siden indså man, at bindingen til 1973 ikke kunne gå i længden. Og derfor indførte man en ordning, så udlejerne kunne købe sig til et højere prisloft, hvis de foretog moderniseringer i lejlighederne. Det gav mening, fordi mange af husene lider af et efterslæb i forhold til moderne boligstandard. Det har taget tid at få gennemført de moderniseringer, og der er altså stadig ca. 45.000 lejligheder i de store byer, hvor det ikke er sket.

Tidslommerne

Konsekvenserne af den lovgivning er, at de mennesker, som bor i ældre lejligheder, som endnu ikke er købt fri af lejeloftet, bor i en tidslomme. Det gør de både for så vidt angår boligens indretning og med hensyn til huslejens størrelse. Og det har de indrettet sig på. De er selvsagt glade for den tilstand, ellers var de jo for længst flyttet. De har intet ønske om at forlade deres tidslomme.

For mange af dem har den lave husleje nok ligefrem haft betydning for, hvordan de har indrettet familiens liv. Hvis man ikke skal tjene så mange penge til huslejen, så har man jo bedre råd til at lave noget interessant. Det ville ikke undre, hvis der i de lejligheder bor flere kunstnere, forfattere og andre mennesker, som med vilje har valgt en mere enkel livsstil end så mange andre. Ikke at de allesammen er sådan, men der er nok flere end andre steder.

En ting er helt sikker, der bor en overvægt af ressourcestærke mennesker. Jo bedre og billigere boligerne er, desto større er chancen for, at beboerne er overskudsmennesker. Det er der faktisk lavet undersøgelser af. Og det betyder, at alle påstandene om, at vi skal sikre billige boliger til de fattige, er falske. Hvis man vil gøre det, så skal man ikke give tilskud til de stærke, og de lave huslejer er jo et indirekte tilskud til deres livsform, bare betalt af udlejerne i stedet for socialkontoret.

De mennesker, som bor i billige, men gammeldags boliger ser det naturligvis ikke sådan. De anser deres livsform for helt selvfølgelig og synes, at alle andre skulle have det lige så godt. De ser ikke, at de fordele, som de får gratis, samtidig kommer til at koste ekstra for nogle andre familier et andet sted på boligmarkedet. Men sådan er det desværre. Hver krone lejerne sparer, koster ekstra for de husstande, som bliver nødt til at købe ejerlejlighed eller hus. Og formentlig er det værre endnu, så lejernes sparede krone, koster de andre 2, 3 eller flere kroner. Det er i hvert fald ikke fair.  

Løsningen

Der er kun en løsning. Og selv om det måske kommer til at tage årtier, førend den bliver politisk acceptabel, så er den lige så uundgåelig, som den er enkel: Fortjenesten på at udleje ældre boliger skal justeres op fra 1973 niveau til vor tid.

Det enkleste ville være, at gøre det i et brutalt hug. Det ville kræve, at lejerne indså, at de indtil nu har fået en urimelig fordel i boliglotteriet, og at de i stedet for at brokke sig over stigningen bare glædede sig over alle de gode år, som de har haft. Det kommer ikke til at ske.

En indfasning over en årrække er det naturlige alternativ. Men årrækken skal være rimeligt kort. Sporene fra tidligere forsøg skræmmer. Overgangsordninger, som er for lange, bliver overhalet af virkeligheden. Hvis man siger 4, måske 5 år, så vil lejerne have tid til at indrette sig, og vi vil endelig have fået gjort kål på den sidste rest af rationeringslovene fra 2. verdenskrig. Det må være på tide.

De høje boligpriser og boligmangel i de store byer, som gør livet surt for tusindvis af unge studerende, lejere og andre tilflyttere, har stået på i så mange år, at man skulle tro, at der er tale om en uundgåelig tilstand, der ikke kan laves om på. Det ville da også være naivt at forvente en bedring i forholdene, hvis vi fortsætter med at lytte til forslag fra personer, som intet forsøg gør på enten at forstå eller forklare, hvad årsagen til problemerne er.

Fælles for stortset alle forslagene er, at staten skal spille en større rolle og sørge for at flere boliger bliver bygget – typisk med det ønske, at boligerne skal subsidieres af skatteyderne, så huslejen kan bringes ned til et niveau langt under markedsprisen. Men sjældent bliver der gjort overvejelser om retfærdigheden i, at det ofte bliver dem med de gode kontakter, der får adgang til boligerne, når andre ikke har mulighed for at konkurrere med dem på markedsvilkår ved at byde en højere pris.

Et andet eksempel er den lov, der giver kommunerne ret til at kræve, at 25 procent af nye lokalplaner skal være almene boliger. Kaldt for billig boligloven – som om, at det er givet, at det vil være resultatet. Det vil det ikke. Loven vil blot bidrage til at gøre byggeri til en endnu mere uattraktiv investering, end det er i forvejen. Så selv hvis flere almene boliger bliver bygget, så vil der blive færre af andre slags bygninger, herunder beboelse, som der også er efterspørgsel på.

Eftersom de fleste mennesker ikke har meget forstand på hvordan det frie marked fungerer, så er det forventeligt, at de hælder til statslige løsninger. For selvom de måske ikke ved meget mere om, hvordan det forholder sig, når staten træffer økonomiske beslutninger, så ved de trods alt, at staten har magt til at beskatte, subsidiere, forbyde og påbyde. I kombination med disse værktøjer, og en evne til at træffe overlegne moralske beslutninger, er de overbevist om, at de er i stand til at reallokere samfundets ressourcer til formål, som vil skabe et mere socialt optimalt udfald. Eller i hvert fald et mere socialt retfærdigt udfald – hvordan de end definerer det. Men selvfølgelig er det umuligt for dem at opnå mere viden, end aktørerne i markedet kollektivt besidder, for at træffe beslutninger, der er kompetente nok til at opnå dette udfald.

Sandheden er, at problemerne på det danske boligmarked ikke skyldes en mangel af statslige indgreb eller regulering – tværtimod. Det er allerede den sektor i økonomien med den strammeste regulering – måske lige med undtagelse af finanssektoren. Kigger man f.eks. ud over København er det tydeligt at se, at bygningsmassen ikke har været et resultat af et frit marked. Den ensartede højde på omkring seks etager skyldes ikke et tilfælde, men fordi der er restriktioner på, at det ikke være højere end dette. Der er dog kommet lempelser de senere år, men det er stadig ikke muligt at bygge høje beboelsesejendomme for at tilfredsstille efterspørgslen fra de tusindvis af mennesker, som ønsker at bo centralt.

Reguleringen af boligsektoren er et virvar af lovgivning, som kun de færreste personer i landet har det fulde kendskab til. Selvom der er gode intentioner bagved, så gør det i mange tilfælde mere skade end gavn, når byggeri bliver mere besværligt, mere restriktivt og dermed mere omkosteligt, end hvad ellers vil være tilfældet, og som i sidste ende er nødt til at blive dækket af den pris, der tilbydes til køberne og lejerne.

Men hvor det er huslejereguleringen, der er årsagen til manglen på markedet for lejeboliger, så er det restriktionen på bygningernes højde, og fredning af ”bevaringsværdige” historiske bygninger, som er den primære årsag til høje boligpriser i de store byer. Byggehøjderestriktionen forhindrer udbuddet i at følge med den kraftigt stigende efterspørgsel, når området i syv etagers højde og derover erklæres for lukket land. På steder hvor byggegrunden er meget dyr, kan det let resultere i en mangedobling af prisen per lejlighed, hvis der bygges lavt fremfor højt, når omkostningen fra grunden skal spredes ud på færre beboere.

Det er ikke et spørgsmål om fattigdom, at mange folk ikke kan få deres drøm opfyldt om at bo i København – men fordi byggehøjderestriktionen sætter en fysisk begrænsning på, hvor mange der er plads til. De høje priser, som er en reflektion af den virkelighed, er den mekanisme, som begrænser antallet af beboere i København ved at sortere de mennesker fra, der ikke kan eller er villige til at betale nok.

Det vil sandsynligvis være en øvelse i nyttesløshed at forsøge at overbevise danskerne om vigtigheden ved at respektere den private ejendomsret, da de fleste desværre har et meget afslappet forhold til den slags fundamentale frihedsrettigheder. I stedet bør man spørge det store antal af mennesker, der foretrækker, at København forbliver ubeskæmmet af højhuse og skyskrabere, hvorvidt de syntes det er værd at betale den store omkostning, der er ved at begrænse højden og bevare historiske bygninger. For det er ikke gratis at pålægge markedet den slags restriktioner – ligesom det ikke er gratis at indføre restriktioner på brugen af kul til elproduktion, eller på handel med udlandet.

Hvor mange milliarder af kroner i velstand, der går tabt ved misallokeringen af knappe ressourcer, som restriktionen skaber, er i sidste ende et empirisk spørgsmål. Hvad der kan svares på er, at denne omkostning ikke er båret ligeligt af alle – tværtimod. Det er indflytterne og lejerne, der betaler de høje priser for at kunne bo i de store byer. Boligejerne, derimod, har vundet ved, at værdien af deres ejendomme er steget eksplosivt. Denne ejendomsejende klasse af storbybeboere har altså både fornøjelsen af den tilsyneladende store lyksagelighed ved den lave bebyggelse, og de høje boligpriser. Det kan nok også tænkes, at de heller ikke begræder konsekvensen ved, at de lavere sociale klasser er blevet forvist til udkanten af de store byer, hvor priserne er lavere. Det er iøvrigt svært at se det moralske i, at en gruppe mennesker, som bliver pålægt en så stor del af omkostningen ved byggehøjderestriktionen, ikke har råd til at bo der, hvor de kan have glæde af den.

Hvad enten man mener, at byggehøjderestriktionen, og andre slags reguleringer af den art, er omkostningen værd eller ej, så er det vigtigt, at der kan opstå enighed om, at det er det dette, som er årsagen til de høje boligpriser i de store byer. For uanset hvor snedig udtænkt en regulering og statslig subsidiering, vi forsøger os med, så er lave bygninger og lave boligpriser ikke foreneligt i en storby, fordi det strider imod de økonomiske love om udbud og efterspørgsel.

Slutteligt er det også vigtigt at understrege, at deregulering på der her område bør være det sande liberale standpunkt, i stedet for, at vi fremstår usympatisk ved at hævde, at det ikke er en menneskeret at bo i København, og at de studerende skal holde op med at brokke sig.

Mens der er en række artikler – Harry Flam om hvorvidt Sverige har en boligboble, Mikael Elinder og Lovisa Persson om virkningerne af Sveriges 2008-reform og en diskussion udenfor temadelen af Fredrik Andersson og Lars Jonung om hvor stor gæld er acceptabel for Sverige – var højdepunktet for mig Roland Anderssons analytiske ’bøn’ om at liberalisere huslejerne. Som sædvanlig er hele tidsskriftet eminent læseværdigt og dygtigt redigeret, og af lige så stor relevans for danske som svenske diskussioner.