Men lad os begynde med den formelle jura. Ejendomsavancer er som udgangspunkt skattepligtige. For gevinster under godt 40.000 kr. betaler man 37,7 pct. – ellers 42 pct. Det er af de nominelle gevinster, så den er en ret høj sats. Der gælder imidlertid en undtagelse for avanceskat for ejerboliger, som ejeren selv benytter. Da det gælder for langt de fleste, så er undtagelsen mere almindelig end reglen. Avancer beskattes typisk ikke.

Det gør de imidlertid alligevel. Forklaringen er, at kapitalgevinsten over tid vil blive omfattet af de løbende skatter: ejendomsværdiskatten og grundskylden. I øjeblikket er ejendomsværdiskatten låst nominelt, men det ophører med det nye boligskattesystem fra 2024.

Men de løbende skatter påvirker ikke kun de fremtidige skatter. De spiser også af selve kapitalgevinsten. Forklaringen er, at fremtidige skatter kapitaliseres ind i grundpriserne. De kapitalgevinster, vi ser, er altså betydeligt mindre end de ville være uden de løbende skatter.

Hvor meget drejer det sig om? Hvis vi antager, at boligejerne forventer en fremtidig rente på 4 pct. og en inflation på 2 pct. (især det første er langt over dagens niveau) samt regner med de skattesatser, som Skatteministeriet forventer vil gælde fra 2024, så svarer kapitaliseringen af fremtidige skatter til en effektiv avanceskat på godt 20 pct. Ser man på, hvad boligejerne rent faktisk kommer til at betale i ekstra skat i fremtiden, så vil de beslaglægge to tredjedele af den gevinst, som boligejerne ville have haft uden beskatning*). Alt i alt vil de løbende skatter beslaglægge omkring tre fjerdedele af den oprindelige kapitalgevinst, der ville have været uden skatter.

Vi er altså langt fra en situation, hvor kapitalgevinster på boliger bare er skattefrie.

*) Et par tekniske detaljer. 1) Forskellen på effekten på kapitalgevinsten og den kapitaliserede fremtidige skat afspejler, at prisdannelsen tager hensyn til rentefradraget. Men for boligejeren, som får en gevinst, vokser formuen (og friværdien), så rentefradraget vokser ikke. 2) Gevinsten er beregnet som en stigning i grundværdien. Hvis bygningsværdien stiger i stedet, er effekten væsentlig mindre, fordi bygninger ikke betaler grundskyld. Men prisen på bygninger er på lidt længere sigt bundet til nyopførelsesomkostningerne og svinger ikke som grundpriserne. De prisstigninger, der f.eks. regnes med i år, vedrører grundene.