Der skal desværre ikke så meget til, før visse økonomer begynder at efterlyse højere boligskat. Det skrev jeg om i min JP Finansklumme her. Nogle af pointerne kan fortjene at blive uddybet.
Huspriserne er stigende, og Nationalbanken forventer endda, at de vil stige 9,7 pct. i år. Bør det ikke bremses?
Det er af mange grunde en dårlig idé.
Helt grundlæggende bør ejendomsværdiskatten forhindre store forvridninger af borgernes investeringsbeslutninger. Når vi beskatter kapitalafkast og giver fradrag for renteudgifter – hvad vi ikke burde, men det er en anden sag – så er der et argument for at beskatte boliger. Beskatningen skal være neutral – dvs. at en krones boligformue bør beskattes svarende til fradraget for en krones gæld.
Historisk set var boligskatterne langt fra det neutrale niveau. I begyndelsen af 1980erne var afvigelsen så stor, at skatteregler, rente og inflation i fællesskab spiste 10 pct. af boligejernes gæld hvert år. Men det er ændret fundamentalt. I dag er vi lidt over det neutrale niveau. Den effektive ejendomsværdiskattesats vil ifølge Skatteministeriet falde mod 0,55 pct. i 2024. Skatteværdien af rentefradraget ligger på 0,3-0,4 pct. Det er ikke nogen alvorlig afvigelse, og ejendomsværdiskatten kan af natur ikke ramme det neutrale niveau nøjagtigt hele tiden (fordi rentefradragets skatteværdi varierer med renten).
Der er i øvrigt argumenter for, at ejendomsværdiskatten bør ligge lidt under det neutrale niveau, bl.a. for at kompensere for risikoen for skatteforhøjelser på et illikvidt aktiv.
Hvis man pludselig øger beskatningen af konjunkturpolitiske grunde, vil man altså smide den klare strukturpolitiske gevinst ved mere neutral skat over bord. Det vil give en permanent omkostning for – i bedste fald – at afhjælpe et midlertidigt problem.
Men vil det overhovedet hjælpe på konjunkturerne?
Hvis det skulle være tilfældet, skulle konjunkturerne være drevet af boligpriserne. Det kan man ikke seriøst påstå. Det kan ikke afvises, at aktivpriserne er påvirket af de meget store lempelser af navnlig pengepolitikken under coronaen, som også kan virke destabiliserende på konjunkturerne. Men man kontrollerer ikke konjunkturerne ved at påvirke boligefterspørgslen – lidt som man ikke kan bekæmpe en feber ved at stikke termometeret i koldt vand.
Hertil kommer, at konjunkturbilledet slet ikke er så klart. De økonomiske lempelser følger jo af, at coronaen har medført et tilbageslag. Interessant nok kan f.eks. Nationalbanken ikke blive enig med sig selv, hvorvidt der bør strammes eller lempes. Realiteten er nok, som vi tidligere har været inde på, at epidemien har skabt en såkaldt udbudskrise, som ekspansiv økonomisk politik ikke kan gøre så meget ved – og som den heller ikke behøver at gøre noget ved, fordi økonomien kan komme sig hurtigt, når chokket aftager.
Men selv i det tilfælde, at boligpriserne drev konjunkturerne, og vi smed alle strukturøkonomiske hensyn over bord, ville højere boligskatter ikke nødvendigvis være noget godt instrument. Ejendomsvurderingerne vil, selv hvis systemet en gang kommer til at fungere (et stort hvis), slå igennem med forsinkelse. Der er altså et timingsproblem.
Hertil kommer en ofte meget overset mekanisme: En højere ejendomsværdiskat medfører, at det bliver mindre risikabelt for huskøberne med store udsving i priserne. Derfor kan højere beskatning øge, snarere end reducere udsvingene. Boligskatten medfører, at boligejerne deler risikoen med skattemyndighederne. Risikoen ved at købe på toppen bliver mindre, fordi den negative konsekvens af faldende huspriser vil blive afdæmpet af den positive effekt af lavere skat.
Desværre er boligskatterne et mytebefængt emne.
Som sagt var vi en gang meget langt fra neutralitet. Nogle har det imidlertid med at overse, at det ikke længere er tilfældet. Man falder let tilbage i den gamle skure med at efterlyse højere boligskat.
Der er også en myte om, at skattestoppet på boliger nærmest var skyld i finanskrisen. Det indtryk, at det spillede en væsentlig rolle, kunne man godt få af f.eks. udtalelser fra Nationalbanken. Men dens egen analyse viste (se tabel 3.1.), at beskatningen stort set ikke bidrog til de stigende boligpriser, fordi skattestoppet ikke var særlig effektivt (grundskylden kunne således godt stige og gjorde det).
En tredje myte i forlængelse heraf er, at boligskatterne har været vigende i forhold til den samlede økonomi. Som det fremgår af figuren, steg de kraftigere end BNP i opløbet til finanskrisen, hvorefter de er steget i stort set samme takt frem til 2019 (i 2020 vil vi nok se en stigning, fordi BNP faldt). Forklaringen er, at ejendomsværdiskatten trods de nominelt fastfrosne vurderinger kan stige ved salg, nybyggeri og omvurderinger. Dog stiger den ikke så meget som BNP. Til gengæld stiger grundskylden mere end den generelle økonomiske vækst. Den er kun underlagt en stigningsbegræsningsregel, som lægger loft over stigningen i et enkelt år, men som tillader fortsat opdrift de efterfølgende år.
Med tiden vil der naturligvis komme voksende forvridninger ved at fastholde ejendomsvurderingerne, som vi har gjort gennem et tiår, mens udviklingen af et nyt vurderingssystem er blevet udskudt igen og igen. Derfor vil det være en god idé at få systemet færdigudviklet og sat i kraft. Det vil dog være klogt at droppe den del, der giver de alvorligste problemer, nemlig den selvstændige grundvurdering. Hvis der står et hus på grunden, er det i sagens natur svært at skille prisen på huset fra prisen på grunden, når man kun kender en handelsværdi for hele ejendommen.
Men hvad så med grundskylden, der jo udskrives på grundværdien. Mit forslag er at beholde de historiske grundværdiansættelser. Grundskylden er ikke en velbegrundet skat, udover at boligkøberne har handlet på basis af dem. Derfor er de historiske ansættelser ironisk nok mere ”retfærdige” end helt nye. Det er dem, de har handlet på grundlag af. Grundskylden svarer til, at der var et lån i huset, som blev overført fra den tidligere til den nuværende ejer.
Med fastlåste grundvurderinger vil kommunernes reale provenu fra grundskylden gradvist skrumpe. Men så kan de sætte grundskyldspromillen op. Er det ikke bedre, at det sker i åbenhed og ved en demokratisk beslutning, som politikerne står til ansvar for, fremfor at kommunekasserne kommer til at bugne på baggrund vurderingsberegninger dybt begravet i IT-algoritmer. Og endda nogle som næppe kan gennemføres troværdigt?
Savner at du forholder dig til de eksorbitante prisstigninger på fast ejendom i Storkøbenhavn og Østjylland. Formuetilvæksten her fører til stort set ubeskattet ulighed.
Tak for lejligheden til at runde kapitalgevinster. De løbende skatter medfører, at en væsentlig del af kapitalgevinsterne tilfalder de offentlige kasser, selv om de ikke beskattes direkte. På samme måde bærer de offentlige kasser også en væsentlig del af kapitaltab.
Renten har været faldende i en lang periode, og derfor har grundpriserne været realt voksende. Der bliver ingen af delene nødvendigvis ved med.
Hvis man gerne vil have lavere grundpriser, er det i stedet en god idé at gennemføre tiltag, som gør det lettere og billigere at bygge i de store byer. Og først og fremmest vil det øge udbuddet af boliger.