Har regulering af bankerne været med til at påvirke ejerforholdene i København? Her er uddrag fra en mail, jeg modtog om emnet.

Et interessant forhold i investeringsmarkederne, der ikke rigtigt er dukket op til overfladen, er hvordan investorer mere eller mindre har fortrængt ejerlejligheder fra markedet i København.

Jeg har vedhæftet en lille graf med hhv. ejer- og lejeboliger i København By fordelt på opførselsår siden år 2000.

Jeg observerer flere ting. Dels at opsvinget efter år 2000 fik sat gang i opførsel af ejerlejligheder, som bl.a. fortrængte en del almene boliger. Efter finanskrisen gik aktiviteten også voldsomt ned, hvor bl.a. almene boliger og boligprojekter der ikke kunne stoppes udgjorde en relativt stor del af nyopførte boliger. Perioden siden finanskrisen er til gengæld mærkværdig. Der er enormt stor aktivitet, stigende priser på ejerlejligheder og alligevel er der faldende volumen. Sådan burde det ikke være uden udefrakommende forhold.

Prisstigninger er naturligvis drevet delvis af demografi (som kommer til gode for både ejer- og lejeboliger), men også det faldende renteniveau. Men hvorfor pokker leder det til opførsel af FÆRRE ejerlejligheder?

Omkring år 2015/2016 startede flere projekter som ejerlejligheder (hvilket også var hensigtsmæssigt pga. momsforholdene på daværende tidspunkt), men da de kom til salgsfasen blev det ekstremt trægt. Rigtigt mange sager strandede pga. finansieringsforbehold hos folk, der ellers sagtens havde råd til ydelsen – hvis bare de kunne kreditgodkendes. I Ørestad gjorde særligt udbetalingskravet ekstra ondt fordi området på godt og ondt henvender sig til folk uden større formue. Allerede der begyndte flere projektudviklere at opgive salg som ejerlejligheder for i stedet at gå efter udlejning og efterfølgende investorsalg.

Tendensen var mest udpræget i relativt mindre attraktive områder. I runde tal var bruttolejeniveauet i Ørestad på det tidspunkt omkring 1.750 kr. pr. m2 mens det i Nordhavn var ca. 2.100 kr. pr. m2, dvs. ca. 20% dyrere i Nordhavn. Ejerlejligheder derimod lå i Ørestad på ca. 32.000 kr. pr. m2 og omkring 50.000 kr. pr. m2 i Nordhavn, dvs. + 50% dyrere i Nordhavn. Det betød at det i Nordhavn var 50/50 om man gik i udlejning eller salg som ejerboliger, mens det i Ørestad var en no-brainer at gå i udlejning.

Siden er låneadgangen af flere gange blevet strammet op, hvilket har skubbet stort set alle investorer over i udlejningsbyggeri. En fond vil typisk optage max belåning for at maksimere forrentningen af egenkapitalen. Dvs. at der kommer med ca. 30% EK og optager 70% lån fra realkreditten til enten 0,5% (hvis de kører max risk) eller 2,5% (hvis de er konservative). På den måde kan de sammen med prisregulering af lejen sagtens lave årlige afkast på 7-8%, hvilket er ret attraktivt i nuværende marked.

I min verden er billedet ret klart, at der er lavet en række lånebegrænsninger for private med henblik på at reducere bankerne og realkreditinstitutternes risikoprofil ift. ejendomsmarkedet. Dette har reduceret de beløb som private kan betale for boliger. Samtidig medfører demografien en stadigt stigende efterspørgsel i de større byer. Dette udfyldes af investorer, som derved forskubber boligudbuddet i retning af lejeboliger.

Risikotagning er formodentlig stort set den samme, men ligger nu den hos fonde, pensionskasser (hvoraf stadigt flere yder deciderede byggelån til private udviklere uden om bankerne) og til en vis grad hos realkreditten i stedet for hos private.

Her er figuren, der var vedlagt mailen. Om utilsigtede konsekvenser ved regulering er hele sandheden, ved jeg ikke (i mine øjne er der store fordele ved lejeboliger, fordi det reducerer transaktionsomkostningerne betragteligt for folk, der kun skal bo kortvarigt i byen – så samme effekt kunne potentielt forklares af deregulering.

Men ét eller andet er der sket…