Som Jonas skrev om sidste uge, er det en misforståelse, at avancer på ejerboliger ikke er beskattet. Det gælder også de boligejere, som selv bor i boligen og dermed formelt er undtaget fra ejendomsavancebeskatning.

Forklaringen er, at de løbende skatter – ejendomsværdiskat og grundskyld – beslaglægger en væsentlig del af den grundrente, der er knyttet til en grund.

Det er let at se, at boligejeren kommer til at betale mere, så længe man bliver boende i boligen. Hvis værdierne på grunde stiger som følgende af stigende efterspørgsel efter jord, stiger vurderingerne også. Og med højere vurdering følger også højere løbende skat.

Men selv om boligejeren sælger sin ejendom, kan man ikke slippe for skattestigningen i fremtidige år. Det skyldes, at grundskatter kapitaliseres i jordpriserne. Kapitaliseringen er et resultat af, at udbuddet af jord er givet, og at det derfor er prisen som må give sig. Her adskiller jord sig fra næsten alle andre goder, hvor udbuddet kan give sig.

Der sker kort sagt følgende: Nye købere er villige til at give en højere pris for et stykke jord (uanset om der er hus på eller ej). Det skaber en avance for sælgeren. Men den højere pris driver de fremtidige løbende skatter op. Da køberen ikke er villig til at betale endnu mere, fordi skatterne stiger, falder jordprisen igen, indtil grundprisen og nutidsværdien af de fremtidige skatter svarer til den ekstra betalingsvillighed.

Hvor meget drejer denne effekt sig om? Altså – stiger grundprisen som følge af øget efterspørgsel, hvor meget af den stigning bliver redresseret af kapitaliserede fremtidige skatter, som får prisen til at falde noget igen?

Jeg har beregnet det i et nyt notat. Svaret er under de givne forudsætninger – rente- og grundprisinflation spiller en rolle – sluger de løbende boligskatter 56 pct. af avancerne på boliger. Hvis boligejeren betaler den progressive ejendomsværdiskat (1,4 pct. i stedet for 0,51 pct.), er den effektive avanceskat 68 pct.

Der er et lille appendiks i notatet, hvor man kan følge beregningen. Desuden gennemgår jeg også en del af de myter, som knytter sig til avanceskat på boliger. De er i høj grad falske.