“Er det tid til at beskatte boliggevinster?” spurgte DR Deadline forleden på Facebook. Mit svar i kommentarfeltet var, at boliggevinster allerede ER beskattet. Det udløste det helt rimelige spørgsmål: Hvordan?

Svaret er, at skatten gemmer sig i prisen. Tag et hus, der uden boligskatter ville stige 2 mio. kr. i værdi. Ejeren får en gevinst på 2 mio. kr.

Indfør nu en løbende boligskat på 1% af boligens værdi om året. Når huset stiger i værdi, stiger skatten også. Den, der køber huset, binder sig dermed til at betale en højere skat år efter år, og det trækker køberen fra i det, han vil betale for boligen.

Tænk på det som en månedlig ydelse. Hvis huset er steget 2 mio. kr., skal køberen i situationen uden boligskatter betale ca. 6.000 kr. ekstra om måneden på det ekstra huslån. Hvis boligskatten er 1%, vil skatten på de 2 mio. kr. alene være 1.667 kr. om måneden, og så ville køberen kun have råd til at betale ca. 4.333 kr. på lånet – altså et lån, der er godt 25% mindre. Og det er kun første år.

Derfor stiger prisen i situationen med boligskatter ikke 2 mio. kr., men mindre. Og dette ”mindre” er i økonomisk forstand det samme som en avanceskat, fordi boligejeren får ”mindre” end 2 mio. kr. i boliggevinst. Resten – svarende til ”mindre” – tager Skattefar over tid.

Præcis hvor meget ”mindre” bliver, afhænger af forudsætningerne ift. renteniveau, inflation osv. Otto Brøns-Petersen har regnet på det og når under givne forudsætninger frem til, at ejendomsværdiskat og grundskyld tilsammen virker som en avanceskat på 56% af værdistigningen og 68% for boliger over progressionsgrænsen på godt 9 mio. kr., jf. figur 1.

Figur: Værdistigning på et hus, der uden skat ville stige 2 mio. kr., når de løbende boligskatter svarer til en avanceskat på 56%

Note: Beregningen gælder stigninger i grundværdien. Bygningens værdi antages at følge byggeomkostningerne. Kilde: Egne beregninger på baggrund af Brøns-Petersen (2026).

Og på ét punkt er den løbende skat endda hårdere end en klassisk avanceskat. En avanceskat betaler du, når du sælger. Den løbende skat betaler du hvert år, også af en gevinst, der stadig kun står på papiret.

Når DR Deadline spørger “Er det tid til at beskatte boliggevinster?” bidrager de desværre til den meget udbredte fejlopfattelse, at der ikke er nogen avancebeskatning af boliger. Det er der.