I mit indlæg i Børsen i dag citerer jeg den svenske økonom og socialdemokrat, Assar Lindbeck, som i 1972 sagde, at ”huslejeregulering synes at være den mest effektive teknik, der i øjeblikket er kendt, til at ødelægge en by – bortset fra bombning”. Men jeg skriver også, at mere liberale økonomer siden har diskuteret, om bombning virkelig var værre end huslejeregulering. For det er ikke åbenlyst. I dette indlæg vil jeg kort begrunde hvorfor.

Lad mig starte med at påpege, at når jeg taler om at ”ødelægge en by”, er det uden de menneskelige omkostninger. Det er altså et tænkt eksempel, hvor vi antager, at vi har to identiske byer, hvor den ene bliver underlagt huslejeregulering og den anden bombes. Derefter får mennesker lov til at flytte ind i byerne, og spørgsmålet er nu: Hvilken by vil klare sig bedst på lang sigt?

Det åbenlyse svar er, at det selvfølgelig afhænger af den konkrete regulering og bombning. Én bombe i en park gør næppe den store skade på byen. Og det samme kan siges om huslejeregulering, der kun rammer én bolig. Spørgsmålet er altså komplekst, og derfor kan man kun opstille nogle generelle principper for, hvordan man skal bedømme, hvad der er værst.

Lad os starte med bombningen. Hvis en by bliver bombet, ødelægges en del af byen. En del af kapitalapparatet bliver smadret, og derfor er byen mindre ”værd” end før bombningen. Lidt forsimplet kan man sige, at hvis 10% af boligerne bliver bombet, er byen også 10% mindre værd. Men andet er der som sådan ikke sket. Incitamenterne til at bygge og udvikle byen er stadig de samme, og genskaber man de 10% af byen kan den fortsætte som før bombningen.

For huslejeregulering er det markant anderledes. Hvis man indfører huslejeregulering i en by, ændrer man på byens (læs: markedets) dynamikker. Der opstår boligmangel, bl.a. fordi efterspørgslen stiger, når priserne holdes kunstigt lave. Men også fordi den effektive boligmasse reduceres, når boligerne udnyttes dårligere (bl.a. fordi folk bor længere i boliger, der er større end de har behov for), boligmassen vedligeholdes ikke tilstrækkeligt (bl.a. fordi ejerne ikke kan hæve priserne, og derfor i stedet lader boligerne forfalde), og der bygges ikke tilstrækkeligt mange nye boliger (bl.a. fordi det bliver sværere at finansiere investeringen, når der er loft over huslejen). Samtidig påvirkes mange andre dele af økonomien. Arbejdsmarkedet bliver mindre fleksibelt. Folk, der har været heldige at få en billig reguleret bolig, er fx er mindre tilbøjelige til at flytte for at få et nyt job. Og folk, der gerne vil flytte til byen for at nyde godt af den højere produktivitet, kan ikke få en bolig pga. boligmanglen.

Huslejereguleringen griber ind i økonomien på utallige måder, og i modsætning til bombningen er dette indgreb af permanent karakter. Der er ikke – som for bombningen – tale om et midlertidigt stød til byen. Man har grundlæggende ændret byens mulighed for at udvikle sig.

Og det bringer os tilbage til den indledende pointe om, hvad der er værst, selvfølgelig afhænger af den konkrete regulering og bombning. Jeg har forsøgt at illustrere dette i figuren nedenfor. Bombningen har store kortsigtede omkostninger som giver et midlertidigt dyk i byens kvalitet, men ødelægger ikke byens grundlæggende dynamikker og udvikling. Huslejeregulering har få kortsigtede effekter (dagen efter huslejereguleringer er alt som det plejer, fordi folk bor samme sted mv.), men ødelægger netop byens grundlæggende dynamikker og udvikling. Derfor er det et spørgsmål om hvor størrelsesordener og tidsperspektiv.

Da eksponentiel vækst er vigtigere på tilpas lang sigt end et absolut fald, vil huslejeregulering altså altid være værre end bombning på tilpas lang sigt. Men da ”tilpas lang sigt” – afhængigt af størrelsesordenerne på bombningen og huslejereguleringen – kan være om lang tid, kan det altså være mere eller mindre relevant. Deraf diskussionen blandt visse økonomer.

Spørgsmålet til dig kunne derfor være: Hvis vi byggede en helt ny by i Danmark, hvad ville du så foretrække. En by med 50.000 boliger med huslejeregulering så lejen aldrig kunne blive højere end i dag, eller en by med 40.000 boliger uden huslejeregulering.

Stillet overfor dét spørgsmål er jeg overhovedet ikke i tvivl.

Og kunne man fravælge planloven og lokalplaner, ville jeg også gøre det. Men det er et emne til en anden dag.