I fredags havde jeg et indlæg i Berlingske om boligmarkedet i København. Anledningen var, at Nikolaj Bøgh (K) vil give kommunerne mulighed for at kræve mindst 40% ejerboliger, når der laves lokalplaner.

Mit indlæg begynder med to historier. Kapitalforvalteren Urban Partners er netop begyndt at frasælge 345 lejeboliger i bl.a. Ørestad som ejerlejligheder. Og da min familie kortvarigt boede til leje hos Heimstaden samme sted, mens vores hus blev renoveret, gik der præcis en måned, før vi blev tilbudt at købe lejligheden. Vi takkede nej, for vi skulle jo videre, når håndværkerne var færdige. Men tilbuddet var der.

Som jeg skrev i avisen:

Historierne er værd at have i baghovedet, når Nikolaj Bøgh her i avisen efterlyser, at kommunerne skal kunne kræve mindst 40% ejerboliger, når der laves lokalplaner. De viser nemlig, at det ikke er ejerformen, der binder. Nybyggede lejeboliger kan frit omdannes til ejerboliger, hvis ellers efterspørgslen er der.

Ejerlejlighedsloven tillader nemlig frit at opdele alt, hvad der er opført efter juli 1966. En nybygget udlejningsejendom er med andre ord en ejerbolig, der venter på en køber. Sker det ikke, er det ikke, fordi loven forhindrer det, men fordi ingen har budt.

Bøgh forudsætter også, at boligpriserne primært styres af udbuddet af ejerboliger. Men boligmarkedet hænger sammen. Om en bolig lige nu udlejes eller ejes, er ikke afgørende for prisen, fordi de to boligformer er nære substitutter. Det er også Nationalbankens vurdering. En kvadratmeter er sådan ca. en kvadratmeter.

Så hvad er det, der binder? Ikke ejerformen, men bl.a. adgangen til at låne:

Skoen trykker altså andre steder. Fx er adgangen til at eje begrænset af formue og kreditvurdering, ikke af, hvad man kan betale hver måned. Finanstilsynet anser en gæld på over fire gange årsindkomsten som høj, og vil man have variabel rente eller afdragsfrihed, skal man på baggrund af sin nuværende økonomi kunne godkendes til et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag.

Læg mærke til ordet ”nuværende”. Et ungt par, der kan leve på en sten og har langt højere indkomster i vente om et par år, får ikke lov til at regne med den fremtid, jf. Finanstilsynets vejledning. De kan betale huslejen, men de må ikke låne til at købe den samme bolig. De mange lejeboliger er derfor ikke en markedsfejl. De er markedets svar på politikfejl i form af for omfattende regulering.

Og kreditfælden er kun én regel blandt mange. Københavns Kommune kræver, at halvdelen af boligarealet i nybyggeri i gennemsnit er mindst 95 m². Bygherrerne skal altså bygge større boliger, end københavnerne efterspørger. Ejerlejlighedsloven forbyder samtidig at opdele ejendomme opført før juli 1966, og da Erhvervsstyrelsen sidst regnede på det, var godt 190.000 andels- og ældre udlejningslejligheder alene i hovedstadsområdet omfattet af forbuddet. 93% af dem ville have økonomisk fordel af at blive opdelt. Det er flere end dobbelt så mange, som der overhovedet findes ejerboliger i Københavns Kommune i dag.

Oveni er hovedparten af boligmassen prisreguleret. Almene boliger, andelsboliger og huslejeregulerede lejeboliger udgør omkring to tredjedele af boligerne i København. Hele den øgede efterspørgsel skal derfor presses ned i den sidste tredjedel, som derfor stiger (og falder) langt hurtigere end i et marked med fri prisdannelse.

Endelig er der byggeriet selv. Bøgh advarer mod ”voldsom fortætning” og ”ødelæggelse af mange af de bymæssige kvaliteter, som vi kender i dag”. Men tætheden er jo netop det, der skaber kvaliteterne. Brokvartererne er de mest eftertragtede, fordi folk bor tæt, og der derfor er butikker og caféer nok til at holde liv i gaderne. Vi taler altid om afstanden til Rådhuspladsen, men i virkeligheden er det afstanden til tætheden, der betyder noget.

Konklusionen er derfor:

Bøghs diagnose er korrekt. Boligmarkedet i København er dysfunktionelt. Men medicinen er forkert. (…) Det, der mangler, er ikke ejerboliger. Det er viljen til at lade boligmarkedet løse borgernes problemer uden reguleringens benspænd.

Hele indlægget kan læses i Berlingske.