Tag-arkiv: ejendomsvurderinger

Mafiastaten

Af Christian Bjørnskov, den 11. februar 2026. 2 svar

Danmark er på mange måder et ekstremt velfungerende land. Embedsværket er effektivt og ukorrupt, og har som Mette Frisk Jensen har vist, været det siden 1800-tallet. Danske valg er også frie og har været det siden det allerførste valg til stænderforsamlingerne i 1834 – selv under anden verdenskrig. Men i efterhånden mange år har der været en del af myndighederne, der er anderledes elendig og til tider minder mest om den sicilianske mafia: Skat.

Problemerne i skattemyndighederne er ikke bare absurde for borgerne og en alvorlig udfordring for retssikkerheden, men også en skamplet på 14 ministre. Det er antallet, der reelt har været involveret i den rullende skandale omkring ejendomsvurderingerne. Her er de fire værste problemer med Vurderingsstyrelsens system.

  1. Grundlaget for systemet er reelt umuligt. Som jeg understregede i Børsen i sidste uge, kan det ikke lade sig gøre at opdele vurderingerne i en grundværdi og en samlet ejendomsværdi. Grunden er, at en grund i praksis næsten aldrig handles uden bygninger på den. Der eksisterer således ikke et sammenligningsgrundlag for en separat vurdering af grunden. Dermed kan det simpelthen ikke lade sig gøre, at et system beregner en pris. Grundværdierne bliver ganske enkelt fiktive.
  2. Princippet om ‘bedste økonomiske anvendelse’ er økonomisk analfabetisk. Alligevel har Vurderingsstyrelsen implementeret det, måske fordi princippet giver en grundpris. For at se, hvor idiotisk ‘bedste økonomiske anvendelse’, kan man forestille sig 25 grunde i Aarhus, hvor der i princippet kunne ligge et luksushotel. Styrelsens metode betyder, at hver af de 25 vil blive beskattet som om grunden ville blive solgt til at luksushotel. Men det er ikke sikkert, at der overhovedet er et marked for et eneste ekstra hotel i Aarhus. Og selvom der var et marked for ét ekstra hotel, ville det ikke kunne ligge på alle 25 grunde. Princippet fører med andre ord til fuldstændigt fiktive og helt generelt til alt for høje vurderinger – og dermed meget større skatteindtægter til stat og kommuner.
  3. Ejendomsvurderingerne bliver ved med at være midlertidige. Lige nu er de endelige vurderinger udskudt til 2028, og mit bedste bud er at de bliver udskudt igen. Sandheden er nemlig, at systemet performer ekstremt ringe. Da en avis for godt et år siden fik lavet en sammenligning mellem de offentlige vurderinger og den faktisk salgspris på omkring 72000 ejendomme, var over halvdelen af de handlede ejendommes vurdering mere end 20 procent forkert i Sydjylland. Det gamle system, som det nye skulle erstatte, blev skrottet netop fordi vurderingerne bar for upræcise. Man må derfor stille det spørgsmål, om det nye system i virkeligheden er mindst lige så upræcist som det gamle – og dermed ulovligt – og det er derfor, at alt bliver ved med at være midlertidigt. For man kan som bekendt ikke klage over de midlertidige vurderinger – den almindelige klagemulighed er omgjort i loven.
  4. Sidst, men bestemt ikke mindst, er der to problemer, der i alvorlig grad udfordrer borgernes retssikkerhed. Forleden kom det frem, at mange borgere – endda inklusive den kendte forsvarsadvokat Karoly Nemeth – bliver opkrævet strafrenter, fordi de midlertidigere vurderinger er opdateret, og de derfor skulle have betalt højere skat end de gjorde. Det regner Skat dermed som en skattegæld, som der løber renter på. Men det er med stor sandsynlighed ulovlig praksis, da borgerne da de betalte ejendomsskatten, ikke på nogen som helst måde kunne vide, at de betalte for lidt. Det kunne Skat ikke engang vide – men de opkræver stadig strafrenter. På samme måde er ombudsmanden gået ind i sagerne, da det viser sig, at Vurderingsstyrelsen hverken kan eller vil dokumentere, hvordan man er nået frem til en given vurdering. Borgerne skal simpelthen acceptere, at det er korrekt uden at have nogen mulighed for at efterprøve det grundlag, de beskattes på. Og som ombudsmanden har understreget, betyder det også at Skatteankenævnet eller domstolene heller ikke vil kunne få adgang til grundlaget. Der er intet andet at gøre end bare at lægge sig fladt ned og erkende, at selvom staten tager fejl, har den alligevel ret. Det er en decideret sovjetisk retstilstand!

Som titlen angiver, er situationen omkring Vurderingsstyrelsen og det nye system ikke en demokratisk retsstat værdig. Det minder langt mere om mafiaen, der kommer og opkræver penge uden at fortælle, hvorfor det lige præcist er 20.000 kroner eller hvornår de ændrer mening og kommer igen. Beskeden til Folketinget herfra er: Drop det og start forfra!

Er det nye vurderingssystem ulovligt?

Af Christian Bjørnskov, den 13. oktober 2023. Skriv et svar

Ekstrabladet bragte igår en tankevækkende historie om Skats nye og stærkt kritiserede vurderingssystem. Under overskriften “Afsløring: Syv ud af ti vurderinger dumper” peger avisen på, at baggrunden for det nye system var, at Rigsrevisionen i 2013 udgav en stærkt kritisk rapport der viste, at tre fjerdedele af Skats offentlige ejendomsvurderinger var i strid med vurderingsloven. Systemet producerede således et flertal af ulovligt skæve vurderinger, og måtte derfor skrottes. Men virkeligheden er faktisk en tand værre, end Ekstrabladet viser.

Ekstrabladet har fået dataplatformen Resights til at lave et udtræk af vurderinger på 38.000 ejendomme, som avisen betragter som repræsentative for det nye vurderingssystem. Avisens pointe er, at den har “med udgangspunkt i de samme kriterier, som Rigsrevisionen brugte – nemlig den dagældende vurderingslov – gennemgået mere end 38.000 bolighandler over et halvt år fordelt på begge sider af den nye vurderingstermin 1. januar 2022.” Med andre ord kan avisens journalister helt konkret vurdere, på basis af de 38.000 faktiske handler, hvor retvisende de nye vurderinger er.

Vi illustrerer det nye systems træfsikkerhed overfor det gamle systems, baseret på Rigsrevisionens oprindelige kriterier, i figuren nedenfor. Det gamle system producerede 41 procent vurderinger, der var over den faktiske handelspris, og 34 procent, der lå mere end 15 % under handelsprisen. Med andre ord var kun 25 procent af vurderingerne indenfor den ramme, Rigsrevisionen betragtede som lovlig. Den ‘gode’ nyhed i Ekstrabladets afsløring er, at der nu er 31 procent i det nye system, som rammer indenfor skiven. Men som vores figur konkret viser – og som Ekstrabladet ikke understreger – er den ekstra træfsikkerhed et resultat af, at der nu kun er 22 procent der rammer mindst 15 procent for lavt, men hele 47 procent, der vurderes for højt i forhold til den faktiske handelspris.

Spørgsmålet burde i virkeligheden stilles til skatteministeren, og ikke blot på en borgerlig blog: Hvordan kan man forsvare et offentligt vurderingssystem, der i et udtræk af 38.000 bolighandler rammer for højt i næsten halvdelen af tilfældene? Hvordan kan det være lovligt, at operere med et vurderingssystem – der definerer hvad folk skal betale i skat til staten – der ikke blot rammer forkert, men så åbenlyst rammer forkert i statens favør? Vi har ikke just en regering, der er særligt interesseret i borgernes retssikkerhed, men er vi ikke et stykke over grænsen for, hvad Moderaternes og Venstres vælgere trods alt kan acceptere?

Problemerne med grundskylden

Af Otto Brøns-Petersen, den 30. marts 2015. 1 svar

Denne artikel har fået flere til at tro, at jeg ikke ser problemerne omkring grundskylden som påtrængende. Det er nu langt fra tilfældet (som man bl.a. kan se her). Men er jeg ikke enig i, at løsningen er en simpel fastfrysning.

For at gøre en lang historie kort, er der for det første brug for at rulle de såkaldte omvurderinger tilbage – vurderinger som har givet markante stigninger i grundvurderingerne i visse dele af landet. Det fører til stærkt stigende grundskyldsbetalinger langt ud i fremtiden, når loftet over, hvor meget grundskylden kan stige et enkelt år, mister kraft. For det andet haster det med at få gennemført et nyt vurderingssystem,det eksisterende system mister legitimitet dag for dag. For det tredje bør de kommunale udligningsordningers tilskyndelse til at øge grundskyldspromillen fjernes. For det fjerde bør de kommuner, som får stærkt stigende grundskyldsindtægter, sætte grundskyldspromillen tilsvarende ned, så husejerne holdes skadesløse i mellemtiden.

Problemet løses ikke ved at fryse grundskylden fast. I dele af landet er det helt utilstrækkeligt, i andre dele vil det medføre uventede kapitalgevinster. Det er ikke noget problem i sig selv, men i CEPOS’s skattereformforslag sætter vi de mest forvridende skatter ned først.

Det er den korte version af historien. Men historien om vurderingssystemets krise er lang. Og samtidig virker grundskylden meget anderledes end andre skatter. Det er også en længere historie. Her kommer den lange version.

Hvordan virker grundskylden?
Lad os først se nærmere på, hvordan grundskatter virker. I modsætning til f.eks. topskat, selskabsskat og registreringsafgiften på biler forvrider grundskylden ikke. Det skyldes, at udbuddet af jord stort set er givet. Ændret grundskyld påvirker derfor kun prisen på jord, ikke mængden – modsat f.eks. det ændrede arbejdsudbud ved en forhøjelse af topskatten.

Det gør umiddelbart grundskatter økonomisk attraktive. Men det er samtidig en meget urimelig form for beskatning. Fordi ændringer i beskatningen alene slår igennem på prisen, bærer den, der tilfældigvis ejer grunden, når skatten hæves, hele byrden. Fremtidige købere skal godt nok indbetale grundskylden, men det modsvares af, at købsprisen er tilsvarende lavere. Man kan sammenligne indførelsen af en grundskat med en uventet ekspropriation af en virksomhed – uden erstatning. Det virker på helt samme måde. Der kommer ingen negative adfærdseffekter, og pengene fra ekspropriationen kunne i princippet bruges til at fjerne forvridende skatter. Men det er af gode grunde ikke en løsning, særlig mange ville gå ind for (og den ville heldigvis også være Grundlovsstridig).

Vurderingssystemets krise
Vurderingssystemet og grundskylden er kriseramt.

Problemet stammer fra tiden før strukturreformen, hvor vurderingen var kommunal. Der er ingen tvivl om, at der har været – og i høj grad stadig er – en skævhed i fordelingen af ejendomsværdien på bygninger og grunde. Grunddelen har ofte været fastsat for lavt, særligt i de dele af landet, hvor ejendomspriserne er høje. Ifølge loven skal Skat fastsætte vurderingerne så korrekt som muligt, og derfor har der ikke været nogen vej uden om end at gå i gang med at hæve dem, hvor de ser for lave ud. Det er der kommet de såkaldte omvurderinger ud af, hvor ejendomspris er blevet flyttet fra hus til grund.

Det er der imidlertid flere problemer ved. For det første betyder det højere skat, fordi grundskylden betales af grundværdien (ejendomsværdiskatten bliver derimod betalt af hele ejendomsværdien). Og det er vel at mærke en skatteforhøjelse, som ikke skyldes, at folk er blevet rigere og ejendommen mere værd. Man kan så spørge: Men burde boligejerne ikke blot være glade for, at de er sluppet for billigt hidtil, mens grundene blev vurderet for lavt?

Her er det imidlertid, at den særlige byrdefordeling ved grundskylden kommer til at spille en kritisk rolle. Det bliver således – for det andet – den, der tilfældigvis ejer ejendommen på omvurderingstidspunktet, som kommer til at bære den fulde byrde. Hvis ejendommene er blevet handlet under forudsætning af det hidtidige lempelige vurderingssystem, er gevinsten tilfaldet tidligere ejere, mens de nuværende har betalt en højere pris, men nu kommer til at sidde med den fulde regning.

Oveni problemerne med omvurdering kom, at selve vurderingssystemet er gammelt og vanskeligt at administrere. Det er ikke længere nogen hemmelighed, at der blev udfoldet betydelige bestræbelser på at få det ændret. Men forinden blev der forsøgt rejst kritik af tidligere skatteminister Kristian Jensen for nøleri. Siden har den nuværende regering selv trukket sagen ud.

Der blev som et rent hjørnespark nedsat det såkaldte Engberg-udvalg, der ikke kunne pege på egentlige forbedringer af vurderingssystemet, men til gengæld underkendte muligheden for at fastsætte en selvstændig grundværdi på en bebygget grund. De undersøgte statistiske metoder giver ifølge udvalgets analyser alt for usikre resultater.

Det har kastet vurderingssystemet og grundskylden ud i en meget alvorlig krise. Hvis man ikke kan fastsætte en relevant grundværdi, er der ikke noget sagligt grundlag at opkræve grundskylden på. Der bliver samtidig sat grundlæggende spørgsmålstegn ved omvurderingerne. Igen: hvordan kan grunddelen af ejendomsværdien hæves, når man ikke kan fastsætte værdien af den med acceptabel præcision?

Mens Engbergudvalget helt opgav at fastsætte en selvstændig grundværdi, foreslog man et nyt vurderingssystem, som imidlertid ikke er mere præcist end det eksisterende med hensyn til den samlede ejendomsværdi. Målet for den gennemsnitlige afvigelse mellem vurderinger og faktiske handelspriser, den såkaldte spredningskoefficient, er (bort set fra ejerlejligheder), nærmest identisk med det eksisterende system. Når man tager hensyn til, at udvalgets statistiske metode med meget stor sandsynlighed overvurderer træfsikkerheden i det foreslåede system, er det svært at se nogen fordel ved at udskifte det imperfekte, men dog kendte system. Ikke med mindre man ser en fordel i, at tiden trækkes yderligere ud… Og det er regeringen nu gået i gang med.

Hvad kan man gøre?
Jo længere tid, der går uden en løsning på de kaotiske tilstande, desto mere tømmes ejendomsbeskatningen for legitimitet. Pressen flyder over med åbenlyst besynderlige sager, men folk må leve med vurderingerne foreløbig frem til 2017.

Hvis systemet ikke skal køre helt af sporet, bør grundvurderingerne som udgangspunkt føres tilbage til før omvurderingerne. Der bør eventuelt gives et generelt nedslag oveni, så man er sikker på, at ingen grund er vurderet for højt. For at være sikker på dét, må den gennemsnitlige grund vurderes klart under markedsværdien. Derefter kan man vælge en af to modeller:

Enten kan grundpriserne reguleres med forbrugerprisinflationen. Eller også kan de fastfryses i kroner og øre. Herefter vil det være op til kommunalbestyrelserne at hæve grundskyldspromillen, hvis de vil kompensere for inflationen. Som udgangspunkt er det underordnet, om grundværdierne eller satsen vokser. Fordelen ved at lade satsen være variabel er, at kommunalbestyrelserne skal stå direkte til ansvar over for borgerne, når grundskylden reguleres.

De samlede ejendomsvurderinger bør fortsætte med den nuværende metode (bortset fra ejerlejligheder). Det vil sige en beregning med udgangspunkt i salgsstatistik og de data, myndighederne har om hver enkelt ejendom. Der bør dog ydes et nedslag, så man sikrer sig, at vurderingerne ikke rammer højere end de faktiske værdier. Størrelsen af nedslaget afhænger af, hvor mange klagesager man kan håndtere og leve med. Jo mere klagestrømmen skal begrænses, desto større nedslag bør gives.

Både grundskylds- og ejendomsværdiforslaget vil medføre færre skatteindtægter. Størrelsesordenen afhænger af nedslagene. Men vi taler om et betragteligt milliardbeløb. Hvis grundskylden eksempelvis ikke må stige mere end inflationen, skal der aflyses skattestigninger for 6 mia.kr. om året i varig virkning.

Det er dog værd at bemærke, at der vil blive aflyst skattestigninger i markant større udstrækning, hvis sammenligningsgrundlaget er de faktiske grundværdier, også de steder hvor der endnu ikke er omvurderet. Især etageejendomme ser ud til at blive vurderet for lavt. Men disse penge er endnu ikke medregnet i den såkaldte finanspolitiske holdbarhed, og de aflyste skattestigninger får derfor ikke indflydelse på de forventede fremtidige skatteindtægter.

Indtil der er flertal for en løsning på Christiansborg, kan de kommuner, hvor grundskyldsindtægterne stiger kraftigt, sænke grundskyldspromillen, så boligejerne bliver holdt skadesløse. Nogle kommuner har allerede valgt at holde boligejerne skadesløse, men f.eks. den hårdest ramte kommune, Frederiksberg, har valgt kun at nedsætte promillen minimalt, og lader grundejerne holde for. Gentofte har nået grænsen for, hvor lav grundskyldspromillen må være.

Endelig er det vigtigt at få ændret udligningssystemet, så det nuværende incitament til en høj grundskyld fjernes. Grundværdierne indgår i det grundlag, betalinger til udligningssystemet udmåles efter. En forhøjelse af grundskylden vil derfor få udligningen til at falde, fordi grundværdierne vil falde.

Andre forslag
Der har været fremsat en række andre forslag, som kort fortjener at blive nævnt.

Engbergudvalg foreslog, at grundværdien beregnes som en andel af den samlede ejendomsværdi – uanset hvad grunden er værd. Men det er ensbetydende med, at grundskylden omlægges til en ejendomsværdiskat. Og i modsætning til grundskylden, som alene sætter sig i grundprisen, er der en forvridende effekt af skatten på huse. Ejendomsværdiskatten bør ikke være højere end det såkaldt neutrale niveau (svarende til skatteværdien af renter). I øjeblikket ligger den faktisk over dette niveau. Derfor kan man ikke blot skifte grundskylden ud med ejendomsværdiskat.

Der har også været overvejelser om at indføre en avanceskat på boliger, sådan at man beskattes af en eventuel gevinst, når huset sælges. En sådan skat bør dog give fradrag for inflationen – ellers vil man beskatte rene nominelle stigninger. Og så er det begrænset, hvad en sådan skat vil indbringe i forhold til de betydelige ulemper. Ulemperne består bl.a. i indlåsningseffekten – at folk vil udskyde boligskift for ikke at udløse skatten. Samtidig skal myndighederne holde styr på, om håndværksmæssige udgifter er til forbedringer (som kan fradrages i skattegrundlaget) eller vedligeholdelse (som ikke kan). Og der vil være et incitament til ikke at vedligeholde, fordi det giver lavere skat. Alternativt skal der være fradrag for alle udgifter, og så er det endnu mere utopisk, at skatten vil give indtægter af betydning.

Det har været overvejet at indføre en indefrysning af en del af boligskatterne, så de først forfalder ved salg (som pensionister kan i dag), eller gradvist. Men problemet ved boligbeskatningen er næppe så meget likviditet som belastningen. Jeg har desuden lidt svært ved at se logikken i, at staten skal stå for den yderste del af boligfinansieringen som passiv kreditor – få år efter at private långivere er blevet klandret for ikke altid at udvise tilstrækkelig årvågenhed.

Endelig har det som sagt været foreslået at fastfryse eller helt afskaffe grundskylden. Her skal man imidlertid være opmærksom på, at uforudsete lempelser virker på samme måde som uforudsete stramninger – blot med omvendt fortegn. Ligesom en stramning af grundskylden – f.eks. via omvurderingerne – udelukkende vil ramme dem, der tilfældigvis ejer grundene på stramningstidspunktet, vil uventede lempelser betyde uforudsete kapitalgevinster til ejerne. Der er tale om nettogevinster, fordi byrden af grundskylden lå på de, der var ejere, da grundskylden blev indført og skærpet sidst. Nok indbetaler de nuværende ejere grundskylden, men de har fået ejendommene tilsvarende billigere.

Derfor kan man ikke helt sammenligne med kapitalgevinsten ved at afskaffe grundskylden med gevinsten ved at afskaffe en anden skat – f.eks. topskatten – som folk ellers havde regnet med ville fortsætte. Byrden af topskatten bæres af topskatteyderne, uanset hvad.

Man kan så spørge: Men hvad gør det egentlig, at skatteyderne for en gang skyld får en nettogevinst? Og svaret er: Det er der intet som helst galt med. Pengene ligger bedst i borgernes lommer.

Men hvis man – som i CEPOS’s skattereformforslag – har et begrænset beløb til rådighed til at lette skatten for, så er det bedst at bruge pengene, hvor de gør mest gavn og rækker længst. Det er ved at fjerne de mest forvridende skatter først. Og det er altså forklaringen på, at vi ikke har valgt at bruge halvdelen af beløbsrammen på at fjerne grundskylden. Forslaget er udformet, så det illustrerer, hvad man kan opnå af strukturforbedrende skattelettelser ved en økonomisk udgiftspolitik, som ikke er mere restriktiv end i SR(og til dels SF)-regeringens tid. Men dermed ikke være sagt, at man ikke kan eller bør gå videre. For min skyld meget gerne.

En løsning på problemerne med vurderingssystemet kan ikke vente til en kommende skattereform. Den bør findes nu.